房產(chǎn)運營人應該干什么

在房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中，每個專業(yè)和職能條線都非常重要，都有不可替代的核心價值。當前行業(yè)管理轉型升級，房地產(chǎn)運營管理的重要性尤為突出。
房企借力咨詢單位，結合企業(yè)自身特質，構建適配的運營管理體系。成長中的房產(chǎn)運營人應服務于實現(xiàn)企業(yè)管理提升和健康可持續(xù)發(fā)展。
運營人要以目標管理為核心。運營目標管理是運營部門最核心使命和最重要的職能，它包括了目標制定、目標監(jiān)控管理和目標考核三個元素。實際應用中更多的是圍繞財務目標展開，包括銷售額、回款額、利潤率等。
目標監(jiān)控管理要依托計劃數(shù)據(jù)、成本預算數(shù)據(jù)、銷售數(shù)據(jù)，嚴格管理進度、成本、品質三個支撐因子和定位、定價、銷售三個影響性因子，要根據(jù)實際銷售情況合理的優(yōu)化存貨結構，保障可售貨源能滿足銷售目標達成，保障動態(tài)收益可帶動滾動開發(fā)。
運營人要以計劃管理為抓手。計劃管理要把各專業(yè)職能部門的關鍵性工作按先后順序、自上而下穿在一條時間主線上，形成主項開發(fā)計劃的同時，要特別注重里程碑節(jié)點的設置、計劃的串聯(lián)分解和分層管理。全面強化工作計劃的嚴肅性，對標項目運營目標，細致細化項目施工計劃，實時跟蹤刷新合約計劃、材料計劃及鏈條性業(yè)務計劃，力爭達到可周度銷項的顆粒度，鞏固促進各類計劃的可執(zhí)行、能落地，實現(xiàn)運營管理的過程+結果管理。
運營人要以會議管理為驅動。會議管理體系的策劃要匹配管控模式，分層分類策劃。分層要按照公司管控層級來，分類要按照進度、質量、成本、風險管控點來，積眾之力及時發(fā)現(xiàn)問題，聚眾之智實時解決問題。
嚴格落實會議要求，做到必有準備，必有主題，必有紀律，必有議程，必有結果，必須守時，必有記錄，必有追蹤。全面貫徹執(zhí)行開會+不落實=零，布置工作+不檢查=零，抓住不落實的事+追究不落實的人=落實。定人、定時、定責，細化工作，重要事項要嵌入計劃考核，重大事項決策層要親自參與督辦。步步為營，增強運營管理執(zhí)行力，提高團隊工作效率。
運營人要以成果管理為檢驗。落實責任要以成果落實，檢驗工作要以成果檢驗�？茖W的、理性的利用線上平臺工具，反映項目各個階段需要輸出的工作成果內容、提要及深度要求，體現(xiàn)專業(yè)化和標準化操作要求，是確保上下游工作按時、保質開展的前提條件。
標準類成果的檢驗，以下游部門的認可或內部會議通過為標準，實體類成果主要指工程項目的實體成果，可以通過現(xiàn)場檢查、照片等體現(xiàn)成果的完成情況。按照階段性關鍵成果管理標準，提出明確的成果管理要求，形成相應的成果模板，推動相關工作效率的提升。
運營人要以流程管理為突破。運營管理部門不能只扎在具體事務工作中守著計劃做統(tǒng)計、做分析，要不斷地、持續(xù)地強化流程管理的概念，推動流程體系優(yōu)化。運營管理部門要樹立流程優(yōu)化思維，尤其是審批流，如何進行流程事項的分類、如何設置流程審批人、如何設置流程審批的先后順序，直接體現(xiàn)運營管理部門的專業(yè)水平。
借助數(shù)字化運營平臺，鞏固促進智能信息化管理，最大限度發(fā)揮數(shù)據(jù)智慧，實時聯(lián)動流程體系各個業(yè)務條線，通過各環(huán)節(jié)的專業(yè)性、流程化、數(shù)據(jù)化把關，夯實提升流程業(yè)務審批質效，“一趟都不跑、一次就辦成”，鞏固促進運營經(jīng)營工作。 
運營人要以績效管理為杠桿。運營管理要科學利用績效考評杠桿，撬動組織績效與企業(yè)發(fā)展目標的高度一致，個人績效與組織績效掛鉤，個人績效保障組織績效的完成，確保企業(yè)經(jīng)營目標的高度一致并貫穿；聚焦重點目標的達成，目標越重要，績效考核占比越大；不同發(fā)展階段，結合企業(yè)要求靈活設置和調整目標占比；結果和過程并重，重視目標的達成，也重視達成的過程，職工職業(yè)發(fā)展規(guī)劃與組織績效提升同步發(fā)展；團隊升級，團隊目標清晰，能力提升，績效激勵變“管控”為“自驅”，強調全體成員的共同意識、共同價值觀，進而保障經(jīng)營目標按期保質完成。
運營人要以全面預算管理為基礎。運營管理要學會“算賬”。開發(fā)項目核心經(jīng)營指標的計算和提取，來源于科學的、差異化的定位，以及精準和有效的測算分析模型。企業(yè)發(fā)展的程度越高，各專業(yè)條線的核心能力越強，運營體系建設越完善，就越能支撐顆粒度更加精細的測算模型，并獲得最有利于公司發(fā)展的項目成功標尺，進而轉化為人人都能理解的指標。全面預算管理是保障企業(yè)發(fā)展生命線不被突破的關鍵前提。
運營人要以職能協(xié)同為紐帶。運營管理要做好橋梁紐帶，統(tǒng)籌協(xié)調，強化各職能部門之間的橫向協(xié)同，鞏固項目團隊成員之間的縱向聯(lián)動，橫縱結合，抱團作戰(zhàn)，填補真空地帶，合理規(guī)避風險內耗。穿針引線，將項目開發(fā)全過程關鍵節(jié)點，用價值鏈、計劃鏈像“串珍珠一樣串起來”，組織協(xié)同各職能部門的工作步調，前后左右不紊亂，實現(xiàn)階段性成果，推動公司年度經(jīng)營目標提前實現(xiàn)的同時，鞏固促進房企實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標。
房產(chǎn)運營人文需能諫，武需能戰(zhàn)，邊學邊實踐運營管理新舉措，推動房企體系化管理的大提升、新突破，助力房企健康可持續(xù)發(fā)展。
  （作者為興業(yè)房產(chǎn)運營中心主任）